任意売却について about short sell
任意売却の流れ
不動産の任意売却の流れについてご紹介します。
01弊社への相談（無料）
お話を伺った上で、ベストな方法をご提案します。
02不動産の媒介契約を締結
お客様と弊社との間で物件販売の契約を結びます。
03債務・返済状況の分析
住宅ローンの滞納状況や、各債権者の残債務などを確認し、分析します。
04各債権者へ連絡
各債権者から、ご依頼いただいた物件の販売開始の同意を得る作業をします。債権者により、進め方は異なります。詳しくはお問い合わせください。
05販売活動
通常の売却時と同様に、指定流通機構（レインズ）への登録や、チラシの作成、オープンハウスの開催など、販売活動を行います。もちろん、任意売却ということは一切公表いたしません。
06各債権者との交渉、合意
抵当権抹消の協議と、債権者が複数の場合は応諾いただける配分表を作成するなどします。すでに目的不動産が差押えられている場合は、差押えを解除します。
07不動産売買契約
売買契約後、決済前に引越をし、お引渡をすることになります。売買代金を用いて、各債権者へ返済します。
08残債務についての決定
残債については、債権者との間で、今後の支払方法や支払額を交渉していただきます。
09新しい生活のスタート
任意売却のメリットとデメリット
競売よりも有利といわれる任意売却。そのメリットとデメリットについて見ていきましょう。
メリット1高値で売れる
任意売却は市場価格（相場）に近い価格での売却を目指すため、一般的に、競売に比べて高額で売却することができます。その分、残債務が減り、その後の生活再建の支援につながります。
メリット2所有者の持ち出し負担がほとんどない
売るときに必要な諸費用（抵当権抹消費用、司法書士報酬など）、仲介手数料、マンションにおける管理費・修繕積立金の滞納分など、全ての経費は売買代金から精算されるので、所有者の持ち出し負担はありません。
メリット3周囲に『ローン支払難による売却』という事情が知られない
任意売却では、通常の不動産販売と同じ販売方法で売却します。住宅ローンが破綻したことや債務に苦しんでいることを周囲に知られることはありません。競売になると、目的不動産の情報が誰でも閲覧可能な状態になります。
メリット4引越時期などを考慮してもらえる
引渡しの時期を話し合いにより調整するため、引渡し時期を引越し完了後にするなど、柔軟な対応をしてもらえます。競売の場合は、落札されれば、所有者の事情に関係なく立ち退き期限が決定されます。
デメリット1債権者との交渉をする必要がある
任意売却を認めてもらうために金融機関などへ連絡をするなど、積極的に行動を起こすことが必要です。競売のときには自ら行動しなくても勝手に進んでいきます。
デメリット2任意売却ができないことがある
連帯債務者・連帯保証人などが付いている場合、その方々からの、任意売却に関する同意が必要となります。付いている保証人などが見つからない、同意を得られない、といった場合には、競売するしかありません。また、売買価格と債権者の求める金額の開きが大きく、価格の折り合いがつかない場合、債権者が任意売却での処分を断ることもあります。
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