競売の流れ flow of auction

抵当権者が、対象物件を管轄する執行裁判所に競売の申し立てをします。

裁判所より、不動産執行を始める旨および対象不動産を差し押さえる旨を宣言する決定が下されます。

競売開始決定がなされると、裁判所から管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託をします。法務局はそれを受けて、差押登記を行います。その後、裁判所から「競売開始決定の通知」が送られてきます。

裁判所より執行官が訪問し、目的不動産の現況や占有者の権原等の調査と写真撮影をし、現況調査報告書を作成します。

評価人（通常は不動産鑑定士が選任される）が、裁判所の評価命令によって、目的不動産の評価額の調査をし、評価書を作成し、裁判所に提出します。

裁判所が、物件明細書を作成します。物件明細書には、目的不動産に、競売後も買受人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、地上権が成立するかどうか、などが記載されます。

執行裁判所が評価書の評価をもとに定めた売却基準価額と、入札期間、改札期日の通知があります。

売却の情報を広く一般に提供するため、裁判所や新聞、インターネットなどでの公告がなされます。

一定期間に入札者を募ります。期間は8日間が多いようです。

入札の結果が出ます。

競売落札者からの競売落札額の入金確認後、裁判所から競売落札の額と意義の有無についての通知があります（執行抗告）。

所有権移転後も立ち退きを拒めば、不法占拠者となり、いずれは強制執行されます。

競売落札後、各債権者に配当額が決定されます。配当額が債権額に満たない場合は、支払い請求の通知があります。もしくは、債権回収会社（サービサー）に債権譲渡された旨の通知と、サービサーからの支払い請求の通知があります。